Jak je to s cenami nemovitostí - 1. část

 

Cílem každého prodejce je zcela jistě prodat svoji nemovitost za co nejvyšší možnou cenu. Ale jak tuto cenu zjistit? Často mají majitelé k nemovitosti emoční vazbu, vzpomínky, zážitky apod. což z jejich pohledu cenu zvyšuje. Bude však toto akceptovat kupující? Jaká je tedy tržní cena a jak ji stanovit?

Jaké parametry mají vliv na cenu a co zvyšuje nebo naopak snižuje cenu

Lokalita, lokalita, lokalita. Prvním a řekl bych tím nejzásadnějším parametrem je lokalita. V České republice se to přirozeně projevuje v Praze a dalších velkých městech, kde cenové rozdíly v různých částech města mohou být v řádech desítek procent.

Aktuální stav a nálada na realitním trhu. Trh s realitami také probíhá ekonomickými cykly a je závislý na celkové státní i celosvětové ekonomice (vzpomeňte na “krizi” v letech 2008/2009, která k nám přišla z USA). Rozhodujícím faktorem je poměr mezi nabídkou a poptávkou. Poptávku stimuluje kupní síla, a hlavně vývoj a dostupnost hypotečních úvěrů. Rámcovou představu o tržní ceně vašeho domu či bytu získáte porovnávací metodou z realitních portálů, popř. cenových map či katastru nemovitostí, kde jsou smlouvy o prodeji nemovitostí veřejně dostupné.

Kvalita nemovitosti a technický stav objektu je zásadní faktor ovlivňující cenu nemovitosti. Pro jednoduchou představu si porovnejte novostavbu domu a starý zchátralý dům např. z 30. let 20. století. U starších nemovitostí bývají často nutné opravy, od těch drobnějších až po kompletní rekonstrukce. Do drobnější úprav můžeme počítat např. přelakování podlahy, úpravy venkovních a vnitřních omítek a malování, výměna sanitárních vybavení, nátěr dřevěného schodiště. Rozsáhlejší rekonstrukce se pak mohou týkat výměny oken a dveří, výměna střechy, nové inženýrské sítě a rozvody, zateplení budovy, izolace a odvodnění sklepa, popř. další nutné zásahy do nosných konstrukcí domu. Materiál a kvalita provedení konstrukcí, vybavení, popř. nábytku je třeba také zohlednit. Cihlové bytové domy si stojí mnohem lépe než ty panelové. Cenový rozdíl může být v řádu desítek procent. Například u bytových domů je podstatná také údržba a stav celého objektu, a nejen vaší bytové jednotky, proto zanedbaná údržba objektu cenu snižuje. Další náklady na úpravu nemovitosti tedy logicky snižují prodejní cenu.

Dispozice a umístění bytu hraje také roli. Máte-li byt v přízemí či prvním patře vícepodlažního bytového domu, pohybuje se cena tohoto bytu v průměru o 10 % níže. Prostory ve sníženém přízemí, resp. suterénu jsou s cenou cca o 25 % níže. Byty v nejvyšším patře jsou často žádány např. z důvodu hezkého výhledu. Důležitý je pak stav střechy, přítomnost výtahu a v neposlední řadě také energetická náročnost budovy.

Netradiční dispozice, průchozí pokoje, problémy s vlhkostí, plísně, absence skladovacích prostor, snížené stropy tlačí cenu bytu dolů. Naopak praktické uspořádání místností, vzdušnost interiéru, dostatek úložných prostor, samostatné pokoje, orientace na jižní světovou stranu, popř. další věci “navíc” jako sklepní kóje, balkon, ložnice i výhled cenu bytu zvyšuje.

Občanská vybavenost, dopravní dostupnost a okolí jsou dalším parametrem, který je nutné sledovat. Cenu ovlivňuje místo, kde se nemovitost nachází a jaké výhody/nevýhody jsou s tím spojeny. Zkrátka, co vám přilehlé okolí nabízí. Například v Praze je velkým bonusem být “na metru”, ale obecně je důležitá jak dostupnost MHD, tak i napojení na důležité silniční komunikace. Benefitem může být park, dětské hřiště, sportoviště, zázemí obchodů, nákupní centrum, průmyslové zóny… Jedná se o rušnou nebo klidnou ulici? Terén je rovný, mírně sklonitý, nebo svažitý? Je v okolí vodní plocha, nachází se nemovitost v záplavové oblasti?

Právní stav nemovitosti lze zjistit na výpisu z katastru nemovitostí, tedy listu vlastnictví. Právní aspekty je nutné zohlednit. Podílové či družstevní vlastnictví, zatížení hypotékou, která je bez problému splácená, nemusí být ještě úplně na škodu. Ale další věcná břemena, nevyřešené majetkové spory, exekuční příkazy či dokonce insolvence může spoustu zájemců odradit a určitě je nutné toto promítnout do prodejní ceny.

Jaké jsou náklady na prodej? Ano, prodej nemovitosti se neobejde bez dalších nákladů, kterým se nevyhnete. Některé lze brát jako investici do zhodnocení nemovitosti, které mají vliv na zvýšení ceny, ostatní jsou nutné či zákonem dané.

Při prodeji je nutné počítat s náklady na:

  • příprava nemovitosti na prodej - úklid a tzv. home staging
  • propagace - výroba, marketingové nástroje, inzerce
  • telefonování se zájemci
  • čas na prohlídky, e-mailovou komunikaci, zajištění podkladů
  • jednání a poplatky na úřadech - list vlastnictví, nabývací titul, ověření podpisů
  • právní servis - rezervace, , smlouva o smlouvě budoucí, kupní smlouva, vklad na katastr, předání
  • daňová povinnost - nevztahuje-li se na vás osvobození od daně z důvodu splnění časového závazku (prodej po 5 letech od nabytí, popř. 2 roky prokazatelného užívání nemovitosti) či uspokojení vlastní bytové potřeby.

Byly pro Vás tyto informace užitečné? V druhé části se budu věnovat tématům Jak nastavit tržní cenu, jak dlouho může prodej v souvislosit s nastavním ceny trvat a jaká je aktuální situace na trhu.

Odhad tržní ceny si nechte zpracovat odborníkem. Vynaložené prostředky se vám mohou několikanásobně vrátit buď v případě úspěšného prodeje za tržní cenu, nebo v opačném případě na ušetřených nákladech na inzerci a další služby spojené s prodejem.