Jak je to s cenami nemovitostí - 2. část

Jak určit tržní - prodejní cenu nemovitosti

Jak vyplývá z odstavců v první části , parametry a proměnné, které určují cenu nemovitosti je mnoho a pro laika není jednoduché se v nich zorientovat. Bude-li Vaše nemovitost předražena, žádný kupec se nenajde. Nabídnete-li nemovitost pod cenou, prodáte-ji zřejmě rychle, ale zbytečně přijdete o desítky možná stovky tisíc. Častá změna ceny v propagačních materiálech a velký rozdíl počáteční ceny a následných slev Vás také spíše poškozuje.

Nastavit cenu tak, aby byla co nejvyšší a zároveň se nemovitost prodala v rozumném čase je opravdu sofistikovaná záležitost a vyžaduje určitou zkušenost a přehled na realitním trhu. Makléři pracují s cenovými mapami, databázemi zakázek a mají zkušenosti z realitního trhu, proto doporučuji nechat si s nastavením ceny poradit a nechat si zpracovat Odhad tržní ceny od profesionála.

Rozsah cen a doba prodeje

Nastavení tržní hodnoty konkrétní nemovitosti záleží samozřejmě na aktuální situaci na realitním, hypotečním, bankovním trhu apod.,  ale na cenu má vliv také roční období a termín, kdy je nemovitost nabízena.

Ze zkušeností a statistik vyplývá, že nejsilnější období v oblasti prodeje nemovitostí je čas vždy po novém roce a zejména jarní měsíce duben-červen. Je to zcela přirozené a situace kopíruje životní styl a tempo účastníků realitního trhu, tedy kupujících. Do nového roku vstupuje spousta lidí s předsevzetím, novými cíly apod. Lidé hledající nový domov pro sebe a svou rodinu se často porozhlíží dlouhodobě a období jara, kdy se všechno probouzí, kvete a vše je plné energie, je ideálním obdobím pro prodej/nákup nemovitosti.

Důvodem i je i praktický pohled na věc. Prodej nemovitosti je často otázkou několika týdnů či měsíců. Od přípravy, spuštění kampaně, prohlídek, rezervace, kupní smlouvy, návrhu na vklad, předání až po nastěhování uběhne spousta času. Koupí-li si zájemce nemovitost v jarních měsících, ví že by měl zvládnout stěhování a hlavně první odpočinek v novém domově během letních měsíců. Vyhne se tak práci v podzimních deštích a zimních mrazech.

Praktický dopad má jarní období i na propagační materiály. Jsou-li fotografie a videa nemovitosti pořizovány za jarního slunce, kdy vše v okolí kvete, jsou tímto zájemci přitahování. Slabším obdobím bývá léto. Důvodem jsou dovolené. Na letní měsíce jsou také často plánovány rekonstrukce a opravy komunikací a inženýrských sítí i samotných budov. Ačkoliv se jedná o krátkodobá omezení, mohou tím být zájemci ovlivněni a cena nemovitosti pak může být snížena. Slabší bývá také prosinec, kdy již lidé mají “jiné starosti”. To však neznamená, že by se nemovitost neměla a  nemohla prodat. Prodávajícího přirozeně zajímá jeden kupující, který nemovitost koupí, což může nastat prakticky kdykoliv. Proto kvalitní makléři prezentují a investují do marketingu celoročně.

Nicméně i v méně plodných období roku není třeba zoufat. Uspokojení bydlení patří mezi základní potřeby lidstva, proto se nemovitosti prodávají v průběhu celého roku. Je pravda, že v jarních měsících je větší poptávka, ale svěží nádech jarní prezentace lze v jiných obdobích nahradit kvalitní úpravou nemovitosti a home stagingem tak, aby na zájemce působila jako magnet.

Vnímejte zájemce a kupující jako své obchodní partnery a buďte k nim vstřícní. Prodej a nákup nemovitosti je často otázkou několika milionových transakcí. Pro obě strany se v tom mohou skrývat celoživotní úspory, dědictví apod. Ochotné jednání vůči kupujícímu, například v přistoupení na budoucí termín stěhování třeba z důvodu financování, může mít pro Vás pozitivní vliv v podobě jistoty prodeje za navrženou cenu.

Aktuální situace na trhu - nepropásněte svou šanci

Za poslední dva roky stouply ceny nemovitostí v průměru o cca 30%. Například průměrná cena za m2 bytu v Praze byla na začátku roku 2016 cca 60 000Kč, na začátku roku 2018 je to cca 83 000Kč. Čím je to způsobeno? Česká republika zažívá období ekonomického růstu. Úrokové sazby byly za poslední dva roky na historickém minimu. Na přelomu 2016/2017 bylo možné získat úrokovou sazbu ve výši cca 1,3%. Nemovitost bylo dokonce možné financovat hypotečním úvěrem ve 100% výši. Ve velkých městech vázne výstavba nových developerských projektů, což je způsobeno převážně byrokracií a pomalým vydáváním stavebních povolení na úřadech. To vše způsobilo, že poptávka silně převyšuje nabídku. V současné době dochází k regulaci hypotečního trhu. Hypotečním úvěrem lze financovat “pouze” 80% z hodnoty nemovitosti a navyšuje se také úroková sazba. Dle objemu prostředků se sazba pohybuje cca kolem 2,2% a v krátkém čase je předpokládáno další navýšení k hranici 3%.

Realizace prodeje nemovitosti je někdy nutné či vhodné bez ohledu na podmínky, okolnosti či roční období, ale jste-li před rozhodnutím prodat nyní, nepropásněte svou příležitost.

Odhad tržní ceny si nechte zpracovat odborníkem. Vynaložené prostředky se Vám mohou několikanásobně vrátit buď v případě úspěšného prodeje za tržní cenu, nebo v opačném případě na ušetřených nákladech na inzerci a další služby spojené s prodejem.